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关于当前物业管理困局的几点思考 待回复 建言

地***      2021-10-13 12:28     

目前,小区物业管理问题已成为一种普遍的社会病。建议从以下四个方面入手:
一是解决业委会和业主代表大会行使主体权力的制度保障问题,使业主委员会或业主代表大会能真正代表业主行使权力,比如:赋予收取和管理物业管理、车位管理等费用的权力,评估物业服务水平的权力,同意使用维修基金的权力,依法解除合同、清退物业公司的权力。
二是解决业委会和物业公司甲乙双方身份不清晰的问题。目前业委会代表业主与物业公司签订物业服务合同,但物业服务费用又由物业公司向业主分别收取,甲乙不像甲方,乙方不像乙方,致使业主和物业公司都面临维权难的局面。从根本上讲,只有业委会和业主代表大会掌握了钱袋子,才能成为真正的甲方,才能真正实现对物业公司的常态化监管。
三是解决正常收取物业费、车位管理费的法律和制度保障问题。钱的问题是根本问题,目前物业收费都保障不了,物业管理的问题很难根治,所以在督促业主缴费上必须要有更强的措施保障。
四是解决对业委会的常态化监管问题。业委会作为民选机构,理论上受业主代表大会和全体业主监督。但是在闭会期间,业主代表大会对业委会的监督就会出现空窗期,而业主个体处于弱势地位,无法对业委会真正产生有效监督。从村(居)委会的经验来看,需要从机制和制度上完善对业委会的常态化监管。
通过分析,在理论上形成以下小区运转机制。
1.进一步深化业主自治,真正发挥业委会作用。全体业主推选业主代表,业主代表大会选举产生业委会。业委会在政治上接受小区党组织领导,经济上接受各级纪监部门监管。业委会负责处理小区物业管理事务,其中重大事项提交业主代表大会或业主大会表决后实施。赋予业主代表大会同意使用维修基金的权力。
2.进一步明确业委会和物业公司甲乙双方身份,赋予业委会代收和管理物业管理、车位管理、公共资源租赁等费用的权力。业委会作为甲方,与物业公司签订委托物业服务合同,组织业主代表或第三方公司对物业公司服务情况进行评估,按照有关法律法规和合同规定,根据物业公司服务时间和水平向其拔付(预拔)委托服务费用。
3.进一步完善法律法规,实行物业管理费、车位管理费预缴制度。鼓励和督促党员干部带头预缴物业管理费和车位管理费。简化程序,业主逾期缴纳物业费的打包走法律程序纳入失信人名单。财政年度结束后,业委会在业主代表大会监督下核算物业管理、车位管理和公共资源租赁等费用的收取和使用情况,剩余部分返还业主或结转到下一年度。

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