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解决当下普遍存在的物业管理问题的建议

北京市 2020-08-29 13:06

有家回不了、车位只卖不租、被停水停电、垄断装修材料、甚至殴打业主等物管问题见诸媒体已屡见不鲜,业主野蛮装修、乱搭乱建、恶意投诉等。
造成上述矛盾和问题的根本原因是:现有筹备组—业主大会—业委会自主决策、自主管理和对物管公司监督管理模式已经不再适应现在的客观实际;现有的政府主管职能部门对物业公司的管理考核手段已经不再符合现在的客观实际。看似环环相扣无懈可击、实则镜花水月、可操作性很低。
首先,筹备组很难形成,就算形成也有先天不足。筹备组都是小区居民自发组成的,现在人们的生活节奏和压力很大不用说,筹备组这种义务性质、费力不讨好(小区小则几十几百户、多则成千上万户,筹备组成员要学习相关的法律法规、与主管部门沟通协调,挨家逐户的收集资料征求意见,付出的心血、时间、金钱可想而知,被不了解的业主拒之门外、不能理解配合、甚至恶语相向……困难重重)、反而招惹麻烦(成立业主大会势必对原物业公司、开发商的利益造成影响,自己和家人又长期在这物业公司的“管理”之下,大小“麻烦”接接踵而来)的情况,自发组织起来的难度可想而知。
其次,现在人们二次置业甚至多次置业、外地置业、候鸟养老置业、投资置业情况普遍且复杂,房屋空置、自主、租住、民用改办公改商用,装修率、入住率、自主率、租住率各不相同,要做义务工作的筹备人员把这些情况都要搞清楚还要把这些物业单位的业主组织起来谈何容易。
再说,普遍存在的商品房小区还存在未销售住宅、未销售商业(很普遍)、未销售的车位,开发商所占的投票权不可谓不集中,而就开发商和前期物业管理公司千丝万缕的关系,筹备组的工作难上加难。
最后,敢于冒着上面艰难险阻迎难而上参加、组织筹备小组的人,要不就是大公无私的楷模、要不就是被物业“管理”过程中各种问题逼得喘不了气、怀着不满和愤怒、和物管公司势不两立。
这种状况,业主大会成立了又会怎样呢?分布在全省、全国、全世界的业主们要凑在一起开个会、决个策,可操作性可想而知。
建议:建立业主决策信息平台,以平台为中心建立物业管理相关制度体系,以商住、住宅小区为单位进行信息化管理,建立物业服务质量评价指标体系和物业服务质量评价考核模块、业主自主管理决策模块、物管问题投诉与反馈模块(这个模块可以和现有城管和行政执法“城市管家”、“社区服务”等平台衔接)、业主互动模块、业主和物业沟通模块、小区费用公示模块等等组成,设置主管部门、社区、物管公司、小区居民不同等级的权限级别。各权限级别单位、物管公司根据备案的物管合同、小区居民以登记的产权单位自主从业主端注册、登录。成为物业服务质量评价和主管部门监管考核的平台:物管公司根据管理小区规模、物业管理服务合同约定的服务标准和收费标准、物管法规规定,核缴物业服务质量考核保证金到主管部门指定专门账户;小区居民通过平台的评价模块和评价指标体系按月、年等定期对物业服务质量进行匿名(相对物管公司)评价;监管部门根据相关办法和居民评价得分情况对物管公司进行定期考核,并采取约谈警告、扣除物业服务质量保证金、终止小区物业服务合同、降低物管公司职业等级、取缔物管公司从业资格等行政处罚措施作为考核手段。
成为小区居民自主管理自主决策的平台:物管公司的招标、物管合同的签订和解除、物管费用调整、维修基金动用、重大维修和设备更新、小区改造等重大事项的自主民主管理与决策;小区管理的合理化建议,日常管理问题的投诉、维权,左邻右舍私搭乱建、不规范装修、不文明行为的互相监督投诉。
对物管公司实施更为公证公平有效的考核、监督管理,把物管公司的权利关进制度的笼子,自己再也不用做救火队、消防员,保护老百姓不再成为弱势群体;打破请神容易送神难的魔咒,让物管公司懂得用自己货真价实的服务赢得市场,用老百姓的口碑建立自己的品牌;让开发商那只有形或无形的手退出物管业务,物管公司再也不用在开发商和居民之间做那个被牵着鼻子走的两难境地的傀儡。
第三,让她成为小区居民和物业公司沟通的平台:每家每户费用的清缴,物业水电气保障、园林、清洁、秩序问题、公共设施故障报修,小区费用分摊、公共设施的建设和使用、小区日常通告、物业管理公示等公开透明、良性互动。